Versicherungen für Vermieter
Wer vermietet, haftet – auch für den Gehweg vor dem Haus
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, Mietausfall, Rechtsschutz: Als Immobilien- und Versicherungsmakler in einem Haus wissen wir, welche welcher Versicherungsschutz für Vermieter in Nürnberg erforderlich ist – und welche verkauft werden, weil sie sich gut verkaufen lassen.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Als Eigentümer eines vermieteten Grundstücks trifft Sie die Verkehrssicherungspflicht. Das heißt konkret: Der Gehweg muss geräumt und gestreut sein, die Treppenbeleuchtung funktionieren, Bäume müssen kontrolliert, lose Dachziegel entfernt werden. Passiert etwas – jemand stürzt auf dem vereisten Weg, ein Ast trifft ein Auto, eine Fassadenplatte löst sich –, haften Sie persönlich und der Höhe nach unbegrenzt.
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt genau dieses Risiko. Sie ist keine Pflichtversicherung, aber die eine Police, auf die kein Vermieter verzichten sollte: Personenschäden mit Dauerfolgen erreichen schnell Beträge, die kein privates Vermögen trägt. Wichtig ist eine hohe pauschale Versicherungssumme und der Einschluss der Punkte, an denen Standardverträge sparen.
Zu beachten ist: Die Delegation des Winterdienstes an eine Firma oder an die Mieter befreit Sie nicht vollständig – Sie bleiben zur Kontrolle verpflichtet.
Worauf es im Bedingungswerk ankommt
- Pauschale Versicherungssumme, nicht nach Personen- und Sachschaden getrennte Kleinbeträge.
- Mitversicherung von Bauarbeiten bis zu einer bestimmten Bausumme – Sanierungen sind der klassische Auslöser.
- Gewässerschadenhaftpflicht, wenn ein Öltank auf dem Grundstück steht. Ohne diesen Einschluss ist ein Bodenschaden nicht gedeckt.
- Photovoltaik auf dem Dach, inklusive der Einspeisung.
- Ansprüche der Mieter untereinander und Regressansprüche von Sozialversicherungsträgern.
- Vergessene Verkehrssicherung bei beauftragtem Winterdienst – die häufigste Streitfrage im Schadenfall.
Mietausfallversicherung: zwei Dinge, ein Wort
Unter diesem Begriff werden zwei völlig verschiedene Deckungen angeboten. Wer sie verwechselt, kauft entweder etwas Überflüssiges oder verlässt sich auf einen Versicherungsschutz, der den konkreten Fall nicht umfasst.
Mietausfall nach einem Sachschaden
Ein Baustein der Gebäudeversicherung. Brennt es, läuft ein Rohr oder deckt der Sturm das Dach ab und die Wohnungen sind unbewohnbar, ersetzt der Versicherer die entgangene Miete – üblicherweise für 18 bis 24 Monate. Das ist der Fall, der Eigentümer tatsächlich in Not bringt, denn Zins und Tilgung laufen weiter, während saniert wird. Achten Sie weniger auf den Beitrag als auf die Dauer: Zwölf Monate reichen bei einer Kernsanierung selten.
Zur GebäudeversicherungMietausfall durch säumige Mieter
Eine eigenständige Versicherung gegen Zahlungsausfall und Mietnomaden. Sie wird nur von wenigen Anbietern gezeichnet, setzt meist eine Bonitätsprüfung des Mieters vor Vertragsbeginn voraus, leistet nach einer Karenzzeit und ist als Prozentsatz der Jahresnettomiete kalkuliert. Für einzelne Wohnungen rechnet sich das selten. Wir sagen Ihnen offen, wenn saubere Mieterauswahl, Kaution und ein Vermieter-Rechtsschutz in Ihrem Fall die bessere Lösung sind.
Das Paket, das ein Vermieter braucht
Wohngebäudeversicherung
Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, dazu Elementarschäden, grobe Fahrlässigkeit und Mietausfall. Die Basis, an der bei Mehrfamilienhäusern am häufigsten zu Problemen führen kann.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Für alles, was von Ihrem Grundstück ausgeht und einen Dritten trifft. Umlagefähig nach § 2 Nr. 13 BetrKV – und damit eine der wenigen Policen, die Sie faktisch nichts kosten.
Vermieter-Rechtsschutz
Für Räumungsklage, Mieterhöhung und Streit über die Nebenkostenabrechnung. Nicht umlagefähig, weil er allein Ihrem Interesse dient – aber die Police, die sich beim ersten Räumungsverfahren bezahlt macht.
Gewässerschadenhaftpflicht
Pflichtthema, sobald ein Öltank auf dem Grundstück steht. Ein ausgelaufener Tank ist ein Bodenschaden, und Bodensanierungen sind die teuersten Schäden, die ein privater Eigentümer auslösen kann.
Photovoltaikversicherung
Für die Anlage selbst, für Ertragsausfall und für die Haftung aus dem Betrieb. Viele Gebäudepolicen schließen Anlagen nur bis zu einer geringen Summe ein – bei neueren Anlagen reicht das meist nicht.
Portfolio statt Einzelverträge
Ab dem dritten Objekt lohnt sich ein gemeinsames Konzept: einheitliche Bedingungen, eine Hauptfälligkeit, ein Ansprechpartner – und ein Beitrag, der sich über den ganzen Bestand verhandeln lässt.
Häufige Fragen von Vermietern
Wer zahlt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – Mieter oder Vermieter?
Der Vertrag läuft auf den Eigentümer, denn ihn trifft die Verkehrssicherungspflicht. Bezahlen tut den Beitrag wirtschaftlich am Ende meist der Mieter: Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV Betriebskosten und damit umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart. Versicherungsnehmer, Anspruchsberechtigter und Ansprechpartner des Versicherers bleiben aber Sie als Eigentümer – der Mieter erwirbt durch die Umlage keinerlei Rechte aus dem Vertrag.
Ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht umlagefähig?
Ja, sie fällt unter § 2 Nr. 13 BetrKV und gehört damit zu den umlagefähigen Betriebskosten – vorausgesetzt, der Mietvertrag vereinbart die Umlage von Betriebskosten überhaupt wirksam. Bei Wohnraum genügt dafür seit Jahren nicht mehr jede beliebige Formulierung; der Verweis auf die Betriebskostenverordnung sollte im Vertrag stehen. Umgelegt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ersatzweise nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Nicht umlagefähig ist alles, was Ihrem eigenen wirtschaftlichen Interesse dient – Rechtsschutz, Verwaltungskosten und eine reine Mietausfallversicherung.
Was passiert mit der Haftpflicht bei einem Eigentümerwechsel?
Anders als die Gebäudeversicherung, die nach § 95 VVG kraft Gesetzes auf den Erwerber übergeht, ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht keine Sachversicherung. Ob und wie lange sie nach dem Verkauf noch trägt, richtet sich nach dem konkreten Vertrag; häufig endet der Schutz mit dem Eigentumsübergang, also mit der Umschreibung im Grundbuch. Für den Käufer heißt das: eigenen Vertrag vor der Übergabe abschließen, nicht danach. Für den Verkäufer: nicht vorher kündigen – zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung liegen Monate, in denen Sie noch haften.
Wer haftet in einer Erbengemeinschaft für das Grundstück?
Alle Miterben, denn mit dem Erbfall wird die Erbengemeinschaft Eigentümerin und damit Trägerin der Verkehrssicherungspflicht – für den ungeräumten Gehweg ebenso wie für den morschen Baum. Die Police sollte deshalb auf die Erbengemeinschaft laufen und nicht auf einen einzelnen Miterben, der sich zufällig kümmert. Ebenso wichtig ist die Meldung an den Gebäudeversicherer, wenn das Haus nach dem Erbfall leer steht: Unangezeigter Leerstand ist eine Gefahrerhöhung und kann im Schadenfall zur Leistungskürzung führen. Beides gehört in die ersten Wochen nach dem Erbfall, nicht in das Jahr danach.
Wann zahlt eine Mietausfallversicherung?
Das hängt davon ab, welche der beiden Deckungen gemeint ist. Der Mietausfall als Baustein der Gebäudeversicherung greift, wenn ein versicherter Sachschaden – Brand, Leitungswasser, Sturm – die Wohnung unbewohnbar macht: Der Versicherer ersetzt die entgangene Miete, üblicherweise für 18 bis 24 Monate. Das ist der praktisch wichtige Fall und in jedem ordentlichen Vertrag enthalten. Eine eigenständige Mietausfallversicherung gegen den Zahlungsausfall eines Mieters ist etwas völlig anderes: Sie zielt auf säumige Mieter und Mietnomaden, wird nur von wenigen Anbietern gezeichnet, verlangt in der Regel eine Bonitätsprüfung des Mieters vor Vertragsbeginn und leistet erst nach einer Karenzzeit.
Was kostet eine Mietausfallversicherung?
Der Mietausfall als Baustein der Gebäudeversicherung kostet praktisch nichts Zusätzliches – er ist in den marktüblichen Konzepten enthalten, und der Hebel liegt nicht im Beitrag, sondern in der Dauer: 24 statt 12 Monate ist die Position, auf die es ankommt. Eine eigenständige Deckung gegen Zahlungsausfall wird dagegen als Prozentsatz der Jahresnettomiete kalkuliert und ist so teuer, dass sie sich für einzelne Wohnungen selten rechnet. Wirtschaftlich sinnvoller ist bei den meisten Vermietern die Kombination aus sauberer Mieterauswahl, Kaution und einem Vermieter-Rechtsschutz, der das Räumungsverfahren trägt.
Ist eine Mietausfallversicherung sinnvoll?
Als Baustein der Gebäudeversicherung: uneingeschränkt ja, und mit möglichst langer Leistungsdauer. Wenn ein Mehrfamilienhaus nach einem Brand achtzehn Monate lang saniert wird, laufen Zins und Tilgung weiter, während keine Miete kommt – das ist das Risiko, das Eigentümer tatsächlich in Existenznot bringt. Als eigenständige Versicherung gegen säumige Mieter: nur in Sonderfällen, etwa bei möbliertem Wohnraum mit hoher Fluktuation oder bei Objekten, die aus der Ferne verwaltet werden. Für den Normalfall raten wir davon eher ab und sagen das auch – als Makler verdienen wir an einer Police, die Sie nicht brauchen, langfristig nichts.
Passend dazu
Schicken Sie uns, was Sie haben – Police, Nachträge, letzte Beitragsrechnung. Wir sagen Ihnen, wo Sie zu viel zahlen, wo eine Lücke ist und was davon Sie auf die Mieter umlegen dürfen.