Immobilie geerbt – und in der Familie ist man sich nicht einig

Eine Erbengemeinschaft kann eine Nachlassimmobilie nur gemeinsam verkaufen – § 2040 BGB verlangt für die Verfügung über einen Nachlassgegenstand die Zustimmung aller Miterben. Blockiert einer, bleiben drei Wege: Sie einigen sich, indem der Blockierende die anderen auszahlt oder ausgezahlt wird; Sie verkaufen Ihren Erbteil nach § 2033 Abs. 1 BGB an einen Miterben oder an einen Dritten; oder ein Miterbe betreibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Die Versteigerung ist das schärfste Mittel und meist das teuerste: Versteigerungserlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem, was ein freihändiger Verkauf gebracht hätte. In der Praxis lassen sich Lösungen eher erreichen, wenn eine neutrale, nachvollziehbare Werteinschätzung vorliegt – häufig geht es weniger um den Verkauf als um die Sorge vor einer Benachteiligung.

Nicht den Anteil an der Immobilie, wohl aber Ihren Anteil am Nachlass insgesamt. § 2033 Abs. 1 BGB erlaubt jedem Miterben, über seinen Erbteil zu verfügen – notariell beurkundet und ohne Zustimmung der übrigen Miterben. Über den Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand, etwa nur an der Immobilie, kann er dagegen nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Wichtig: Den Miterben steht nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht zu, das sie binnen zwei Monaten ab Mitteilung des Kaufvertrags ausüben können. Erbteilskäufer am freien Markt zahlen erfahrungsgemäß deutliche Abschläge, weil sie die Auseinandersetzung selbst führen müssen.

Der übliche Weg ist die Erbauseinandersetzung: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie allein und zahlt den anderen ihren Anteil am Verkehrswert aus. Dazu braucht es erstens einen Wert, auf den sich alle einigen, zweitens einen notariellen Auseinandersetzungsvertrag und drittens meist eine Finanzierung, denn die Abfindung ist sofort fällig. Banken finanzieren solche Übernahmen; die zu übernehmende Immobilie dient als Sicherheit. Grunderwerbsteuer fällt bei der Auseinandersetzung unter Miterben nicht an – der Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG befreit. In der Praxis liegt die wesentliche Schwierigkeit häufig in der unterschiedlichen Bewertung: Wer übernimmt, rechnet niedrig, wer auszahlt wird, rechnet hoch.

Zwei Steuern sind zu trennen. Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erwerb von Todes wegen an und richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibetrag. Die Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn – umgangssprachlich Spekulationssteuer – knüpft an den Verkauf an: Sie fällt nach § 23 EStG an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Entscheidend und häufig missverstanden: Beim Erben wird Ihnen nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Hat der Verstorbene das Haus 1998 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, auch wenn Sie erst gestern geerbt haben. Ob und in welcher Höhe im Einzelfall Steuern anfallen, gehört zum Steuerberater – wir sagen Ihnen nur, worauf es dabei ankommt.

Gemeint ist die Spekulationsfrist des § 23 EStG. Verkaufen Sie eine vermietete oder leerstehende Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Bei geerbten Objekten zählt dabei nicht der Erbfall, sondern der Tag, an dem der Erblasser gekauft hat. Für selbstgenutztes Wohneigentum gilt die Frist ohnehin nicht, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Verwechseln Sie diese Frist nicht mit der Zehnjahresbindung bei der Steuerbefreiung für das Familienheim – das ist eine andere Vorschrift mit anderen Folgen.

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen 100.000 Euro. Geschwister, Nichten, Neffen, geschiedene Ehepartner und Nichtverwandte haben 20.000 Euro. Für das Familienheim gibt es zusätzlich eine eigene Befreiung: Ehegatten erben es steuerfrei, wenn sie es zehn Jahre lang selbst bewohnen, Kinder ebenfalls, dort allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ziehen sie vorzeitig aus, entfällt die Befreiung rückwirkend – ein Punkt, der viele Verkaufsentscheidungen im ersten Jahrzehnt bestimmt.

Verschaffen Sie sich zuerst Klarheit über die Erbfolge – Testament beim Nachlassgericht, sonst gesetzliche Erbfolge – und darüber, ob Sie annehmen wollen: Die Frist zur Ausschlagung beträgt sechs Wochen ab Kenntnis. Melden Sie den Erwerb binnen drei Monaten dem Finanzamt (§ 30 ErbStG). Lassen Sie das Grundbuch berichtigen; wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung gebührenfrei. Kümmern Sie sich um die laufenden Dinge, die niemand übernimmt: Gebäudeversicherung, Heizung, Leerstandsmeldung an den Versicherer, Mietverträge, Hausgeld. Und verschaffen Sie sich früh einen belastbaren Wert – jede Diskussion in der Familie wird sachlicher, sobald eine Zahl auf dem Tisch liegt.

Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert nach den typisierenden Verfahren des Bewertungsgesetzes an – Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 fallen diese Werte spürbar höher aus als früher. Liegt der so ermittelte Wert über dem, was die Immobilie tatsächlich wert ist – etwa wegen Sanierungsstau oder schwieriger Lage –, können Sie nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, in der Regel durch ein Gutachten. Auch ein zeitnaher Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kann als Nachweis dienen. Für vermietete Mehrfamilienhäuser lohnt dieser Weg besonders häufig.