Immobilien in Nürnberg
Nürnberg ist ein differenzierter Immobilienmarkt
Zwischen Erlenstegen und Gibitzenhof liegen bei gleicher Wohnfläche Welten – und innerhalb eines Viertels oft noch einmal zwanzig Prozent zwischen zwei Straßen. Wer hier bewertet, muss die Stadt kleinteilig kennen. Wir tun das seit 1990, vom Büro in der Nordstadt aus.
Warum der Stadtteil mehr entscheidet als die Stadt
Nürnberg ist über Jahrhunderte gewachsen und im Krieg zu großen Teilen zerstört worden. Was heute nebeneinander steht, stammt deshalb aus sehr verschiedenen Zeiten: rekonstruierte Altstadt, erhaltene Gründerzeitviertel am Rand des zerstörten Kerns, Wiederaufbau der Fünfziger, Großsiedlungen der Sechziger und Siebziger, Nachverdichtung von heute. Diese Schichten liegen nicht sauber getrennt, sondern oft in derselben Straße.
Für eine Bewertung heißt das: Ein Durchschnittspreis pro Quadratmeter für „Nürnberg“ ist eine Zahl, mit der niemand arbeiten kann. Selbst der Stadtteil ist zu grob. Was zählt, sind die Straße, die Ausrichtung, der Lärm, die Parksituation, der Zustand der Nachbarhäuser – und bei Wohnungen die Frage, was die Eigentümergemeinschaft in den letzten Jahren beschlossen hat.
Deshalb sehen wir uns jedes Objekt an, bevor wir eine Zahl nennen, und ziehen Vergleichspreise aus demselben Viertel heran statt aus dem Stadtgebiet.
Zur kostenlosen ImmobilienbewertungWas wir in Nürnberg machen
- Haus und Eigentumswohnung verkaufen – in allen Stadtteilen, frei oder vermietet.
- Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser, im Ertragswertverfahren bewertet und meist still vermittelt.
- Kostenlose Werteinschätzung nach Besichtigung, mit Vergleichspreisen aus Ihrer Straße.
- Vermietung samt Bonitätsprüfung, Mietvertrag und Übergabeprotokoll.
- Gewerbeflächen: Büro, Praxis, Ladenlokal, Halle.
- Versicherungen für Eigentümer und Vermieter – aus demselben Haus, als unabhängiger Versicherungsmakler.
Die aktuellen Objekte und der komplette Verkaufsablauf stehen auf unserer Immobilienseite.
Alle Angebote und der AblaufDie Nürnberger Stadtteile
Eine Einordnung aus der Praxis – keine Rangliste, sondern das, was Käufer und Verkäufer in diesen Lagen tatsächlich beschäftigt.
Altstadt und Burgviertel
Innerhalb der Mauer gibt es wenig Wohnraum: Die Erdgeschosse sind Handel und Gastronomie, darüber liegen vergleichsweise wenige Wohnungen. Frei werdende Wohnungen werden häufig kurzfristig nachgefragt. Zu berücksichtigen sind Denkmalschutz, fehlende Stellplätze und die Frage, was energetisch überhaupt genehmigungsfähig ist.
St. Johannis
Erhaltene Gründerzeit, Nähe zur Pegnitz, Johannisfriedhof und Hesperidengärten vor der Tür – eine der beständigsten Adressen der Stadt. Der Markt ist eng: Wer hier kauft, bleibt meist, und entsprechend selten kommt etwas auf den Markt.
Gärten hinter der Veste
Ein Sonderfall direkt hinter der Burg: gartenstädtische Struktur, sehr geringe Dichte, mitten in der Stadt. Objekte kommen hier praktisch nie öffentlich auf den Markt – wenn, dann über Netzwerk und Käuferdatenbank.
Erlenstegen und Mögeldorf
Erlenstegen ist mit seinen Villenlagen an der Pegnitz dem oberen Preissegment zuzuordnen. Mögeldorf ist strukturell vielfältiger und besser angebunden – für Familien häufig eine attraktive Alternative mit vergleichbarer Lagequalität.
Nordstadt, Schoppershof, Schafhof
Solider Bestand aus Gründerzeit und Wiederaufbau, gute Anbindung, spürbar günstiger als St. Johannis bei ähnlicher Erreichbarkeit. Unser Büro steht hier, in der Rollnerstraße – wir kennen diesen Teil der Stadt Straße für Straße.
Südstadt: Galgenhof, Steinbühl, Gibitzenhof
Dichte Gründerzeit, viel Bestand in unterschiedlichem Sanierungszustand, vielfältige Bewohnerschaft. Der Bereich, der sich in den letzten fünfzehn Jahren am stärksten bewegt hat – und in dem der Zustand des einzelnen Hauses am meisten über den Preis entscheidet.
Gostenhof und Muggenhof
„GoHo“ hat sich vom Arbeiterviertel zur gefragten Altbaulage entwickelt, mit Gastronomie und Kreativwirtschaft. Weiter Richtung Muggenhof wird es gewerblicher. Für Kapitalanleger interessant, für Selbstnutzer eine Frage des Straßenzugs.
Zerzabelshof und Langwasser
Zabo ist die klassische Familienlage im Osten: Häuser, Gärten, gewachsene Nachbarschaft. Langwasser daneben ist geplante Stadt der Sechziger und Siebziger – großzügig geschnittene Wohnungen, viel Grün, U-Bahn, und die mit Abstand günstigsten Quadratmeterpreise im Stadtgebiet.
Ziegelstein, Thon und Buchenbühl
Der ruhige Norden mit viel Einfamilienhausbestand und Wald vor der Tür. Thema ist hier der Flughafen: Ob eine Lage betroffen ist, hängt an der Einflugschneise und damit an der Straße, nicht am Stadtteil. Wir sprechen das offen an, weil Käufer ohnehin danach fragen.
Wenn Sie in Nürnberg verkaufen
Der Nürnberger Markt hat sich seit der Zinswende geteilt. Gepflegte, energetisch solide Objekte in gefragten Lagen finden weiterhin zügig Käufer. Alles mit Sanierungsstau wird spürbar abgestraft, weil Käufer die Kosten zu heutigen Handwerkerpreisen und heutigen Zinsen rechnen. Ein Preis, der 2021 realistisch war, ist es heute in vielen Fällen nicht mehr.
Was gleich geblieben ist: Die ersten vier Wochen sind entscheidend. Wer zu hoch einsteigt, erhält in dieser Zeit zunächst eine hohe Nachfrage, die anschließend deutlich zurückgehen kann. Der spätere Verkaufspreis liegt dann häufig unter dem Preis, der bei einer marktgerechten Einordnung zu Beginn erreichbar gewesen wäre.
Ablauf, Unterlagen und ProvisionWenn Sie in Nürnberg kaufen
Ein großer Teil unserer Objekte wechselt den Eigentümer, bevor ein Inserat erscheint – über eine Käuferdatenbank, die seit 1990 wächst. Wer konkret sucht, sollte deshalb nicht auf das nächste Portalangebot warten, sondern uns sagen, was gesucht wird: Stadtteil, Größe, Budget, Zeitrahmen.
Und halten Sie die Finanzierungsbestätigung bereit, bevor das passende Objekt auftaucht. In den gefragten Lagen entscheidet nicht nur der Preis, sondern wer zuerst belastbar zusagen kann.
Suchprofil hinterlegenHäufige Fragen zu Nürnberg
Welcher Stadtteil in Nürnberg ist der teuerste?
An der Spitze steht seit Jahren Erlenstegen mit seinen Villenlagen entlang der Pegnitz, dicht gefolgt von den Gärten hinter der Veste und von St. Johannis. Was diese drei verbindet, ist nicht die Ausstattung, sondern die Knappheit: Es kommt kaum etwas auf den Markt, und wenn doch, gibt es mehr Interessenten als Objekte. Am anderen Ende stehen die großen Siedlungen der Sechziger und Siebziger im Süden und die gewerblich geprägten Ränder im Westen. Dazwischen liegen Unterschiede, die sich nicht am Stadtteil festmachen lassen, sondern an der einzelnen Straße – im selben Viertel können zwei Häuser 20 Prozent auseinanderliegen.
Was ist meine Wohnung in Nürnberg wert?
Das hängt in Nürnberg stärker von der Mikrolage und vom Sanierungsstand ab als von der Fläche. Eine Gründerzeitwohnung in St. Johannis und eine gleich große in Gibitzenhof sind zwei verschiedene Produkte für zwei verschiedene Käuferkreise. Dazu kommt seit der Zinswende der energetische Zustand, der bei unsaniertem Altbau spürbar gegengerechnet wird. Wir sehen uns das Objekt an und nennen Ihnen eine begründete Spanne mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen aus Ihrem Viertel – kostenfrei und ohne Auftragspflicht.
In welchem Stadtteil lohnt sich eine Kapitalanlage?
Die Frage ist falsch gestellt, wenn sie auf einen Stadtteil zielt. Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete, und das ist in den gefragten Lagen am schlechtesten: In Erlenstegen oder St. Johannis kaufen Sie Sicherheit und Wertstabilität, nicht Rendite. Mehr Ertrag pro eingesetztem Euro bringen die dichten Gründerzeitviertel der Südstadt und die Nordstadt, dort tragen Sie dafür ein höheres Mieterrisiko und meist mehr Instandhaltung. Wir rechnen das objektbezogen durch, mit Kaufnebenkosten, Rücklage und Mietausfallwagnis – bevor Sie kaufen, nicht danach.
Wie stark stört der Fluglärm im Nürnberger Norden?
Er ist real, aber kleinräumiger als sein Ruf. Betroffen ist im Wesentlichen, wer unter der Einflugschneise wohnt – das lässt sich nicht am Stadtteil ablesen, sondern an der Straße. In Ziegelstein, Buchenbühl und Teilen von Thon gibt es Lagen, in denen man den Betrieb deutlich hört, und in Sichtweite davon Lagen, in denen es kaum auffällt. Weil das den Preis beeinflusst und Käufer spätestens beim zweiten Besichtigungstermin danach fragen, sprechen wir es von uns aus an, statt es im Exposé zu übergehen.
Arbeiten Sie in allen Nürnberger Stadtteilen?
Ja. Unser Büro steht in der Rollnerstraße in der Nordstadt, und unser Arbeitsgebiet ist das gesamte Stadtgebiet samt Umland – von der Altstadt über die Südstadt bis Langwasser, Eibach und Buchenbühl. Wo wir bewusst zurückhaltend sind, ist bei Objekten, die wir nicht einschätzen können: Wenn uns die Erfahrung in einem sehr speziellen Segment fehlt, sagen wir das lieber, als eine Zahl zu nennen, die wir nicht belegen können.
Passend dazu
Nennen Sie uns die konkrete Straße und den Stadtteil. So können wir bereits im ersten Gespräch eine belastbare Einschätzung geben. Kostenfrei und unverbindlich.