Ratgeber · Immobilien
Energieausweis beim Verkauf: wann Pflicht, wann nicht
Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Gewerbeobjekt und der Verkauf innerhalb der Familie – die Pflicht im Einzelnen, samt Bußgeldrahmen.
Die Regel in einem Satz
Wer verkauft, vermietet, verpachtet oder least, braucht einen gültigen Energieausweis: vorzulegen spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert, zu übergeben spätestens bei Vertragsschluss. So steht es in § 80 Abs. 3 GEG. Ausgestellt wird der Ausweis für zehn Jahre.
Weniger bekannt ist die zweite Pflicht: § 87 GEG verlangt, dass die Kennwerte schon in der Immobilienanzeige stehen. Wer inseriert und die Angaben weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit – auch dann, wenn ein gültiger Ausweis in der Schublade liegt.
Praktisch heißt das: Der Ausweis gehört an den Anfang der Verkaufsvorbereitung, nicht ans Ende. Ein Bedarfsausweis braucht Gebäudedaten und einen Ortstermin, und beides ist nicht an einem Nachmittag zu haben.
Pflichtangaben in jeder Anzeige
- Art des Energieausweises – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- Wesentliche Energieträger für die Heizung
- Baujahr des Gebäudes nach dem Ausweis
- Energieeffizienzklasse
Fehlt eine dieser Angaben, ist die Anzeige fehlerhaft. Nach § 108 GEG sind Geldbußen bis zu 10.000 Euro möglich.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Verbrauchsausweis
Beruht auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre, ist günstiger und schneller. Der Nachteil liegt in der Aussagekraft: Er misst das Heizverhalten der Bewohner mit. Eine sparsam heizende Rentnerin und eine vierköpfige Familie erzeugen im selben Haus völlig verschiedene Kennwerte.
Bedarfsausweis
Beruht auf einer technischen Analyse des Gebäudes – Hülle, Dämmung, Fenster, Anlagentechnik – und ist unabhängig von den Bewohnern. Aufwendiger und teurer, dafür belastbar. Pflicht ist er bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden (§ 80 Abs. 4 GEG).
Bei einem unsanierten Altbau, der ohnehin einen schlechten Kennwert bekommt, ist der Bedarfsausweis oft trotzdem die bessere Wahl: Er zeigt, welche Maßnahme welchen Effekt hätte – und gibt dem Käufer damit einen Plan statt nur einer schlechten Note.
Häufige Fragen
Ist der Energieausweis beim Verkauf eines Einfamilienhauses Pflicht?
Ja. Wer ein Gebäude verkauft, muss nach § 80 Abs. 3 GEG einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und ihn dem Käufer spätestens bei Abschluss des Kaufvertrags übergeben. Für Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht mindestens auf das Niveau der damaligen Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist zusätzlich der aufwendigere Bedarfsausweis vorgeschrieben – der Verbrauchsausweis genügt dort nicht. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre.
Braucht man einen Energieausweis beim Verkauf innerhalb der Familie?
Wenn tatsächlich verkauft wird, ja – das Gesetz knüpft an den Verkauf an und nicht daran, wer der Käufer ist. Auch beim Verkauf an das eigene Kind besteht die Vorlage- und Übergabepflicht. Etwas anderes gilt bei unentgeltlicher Übertragung: Bei einer Schenkung und beim Erwerb durch Erbfall findet kein Verkauf statt, sodass keine Pflicht ausgelöst wird. Wird dabei allerdings eine Gegenleistung vereinbart – etwa eine Ausgleichszahlung an Geschwister oder ein Nießbrauchsvorbehalt mit Zahlungspflicht –, kann daraus wirtschaftlich ein Verkauf werden. Im Zweifel lohnt der Ausweis ohnehin: Er kostet wenig und erspart die Diskussion.
Gilt die Pflicht auch für Eigentumswohnungen?
Ja, mit einer Besonderheit: Der Energieausweis wird nicht für die einzelne Wohnung ausgestellt, sondern für das gesamte Gebäude. Als verkaufender Eigentümer fordern Sie ihn deshalb bei der Verwaltung an, statt selbst einen erstellen zu lassen. Existiert für das Gebäude noch keiner, muss die Gemeinschaft ihn beibringen – planen Sie dafür Zeit ein, denn eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung kann dazwischenliegen. Auch hier gilt: vorlegen spätestens bei der Besichtigung, übergeben spätestens bei Vertragsschluss.
Was gilt bei Gewerbeimmobilien?
Für Nichtwohngebäude besteht dieselbe Pflicht, allerdings mit eigenen Regeln zur Berechnung. Der Ausweis wird auf die Nettogrundfläche bezogen und weist zusätzlich den Energieverbrauch für Beleuchtung aus. Bei gemischt genutzten Gebäuden – Ladenlokal unten, Wohnungen oben – sind nach § 106 GEG getrennte Ausweise für den Wohn- und den Nichtwohnteil zu erstellen, wenn sich die Nutzungen wesentlich unterscheiden. Ein Verbrauchsausweis kommt nur in Betracht, wenn überhaupt auswertbare Verbrauchsdaten vorliegen; bei wechselnden Mietern und Leerstandsphasen ist das oft nicht der Fall.
Wann besteht keine Pflicht?
Bei Baudenkmälern entfällt sie nach § 79 Abs. 4 GEG ebenso wie bei kleinen Gebäuden mit einer Nutzfläche von höchstens 50 Quadratmetern. Auch für Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden – etwa reine Lagerhallen oder Ställe –, wird kein Ausweis benötigt. Und wie erwähnt: Ohne Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing gibt es keinen Anlass, also weder bei Erbfall noch bei reiner Schenkung.
Was passiert, wenn der Energieausweis fehlt?
Das ist eine Ordnungswidrigkeit. Nach § 108 GEG kann sie mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden – und geahndet wird nicht nur das Fehlen des Ausweises, sondern auch das Fehlen der Pflichtangaben in der Immobilienanzeige. § 87 GEG verlangt dort die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Praktisch relevanter als das Bußgeld ist allerdings etwas anderes: Ein fehlender oder auffällig schlechter Ausweis ist im Verkaufsgespräch ein Verhandlungshebel, den Sie dem Käufer geschenkt haben.
Passend dazu
Fehlt Ihnen der Energieausweis oder ist er abgelaufen? Wir beschaffen ihn im Zuge der Verkaufsvorbereitung – das gehört bei uns zum Auftrag und ist kein Zusatzposten.