Trennung & Scheidung
Das gemeinsame Haus – und die Frage, was jetzt damit geschieht
Bei einer Trennung ist die Immobilie häufig der größte Vermögensposten und ein zentraler Regelungspunkt. Wir begleiten den Verkauf in Nürnberg, Fürth und Erlangen so, wie er in dieser Lage laufen sollte: diskret, mit einer Bewertung, der beide Seiten trauen können, und ohne Partei zu ergreifen.
Vier Möglichkeiten – und was jede voraussetzt
Welche davon in Frage kommt, entscheidet in den meisten Fällen nicht der Wunsch, sondern die Bank.
Gemeinsam verkaufen und teilen
Der häufigste und meist sauberste Weg: Die Immobilie wird verkauft, das Darlehen abgelöst, der Rest nach Quoten geteilt. Beide sind aus der Haftung, beide haben Eigenkapital für den Neuanfang. Zu klären sind die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und der Zeitpunkt – siehe die Spekulationsfrist weiter unten.
Einer übernimmt und zahlt aus
Vor allem dann sinnvoll, wenn Kinder im Haus wohnen bleiben sollen. Voraussetzung ist, dass die Bank den verbleibenden Partner allein als Darlehensnehmer akzeptiert und den anderen aus der Haftung entlässt. Die Übertragung des Miteigentumsanteils unter Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG grunderwerbsteuerfrei.
Gemeinsam behalten und vermieten
Möglich, wenn die Mieteinnahmen die Rate tragen und beide Seiten noch miteinander reden können. Aus Eigenheim wird damit eine Kapitalanlage – mit Folgen für Steuern, Haftung und die Frage, wer sich um Mieter und Handwerker kümmert. Als Zwischenlösung tragfähig, als Dauerlösung selten.
Teilungsversteigerung
Findet sich keine Einigung, kann jeder Miteigentümer sie nach § 180 ZVG betreiben. Sie dauert, sie kostet, und der Zuschlag bleibt in aller Regel unter dem freihändigen Preis – bezahlt wird die Differenz von beiden. Das ist das Ergebnis, das ein früh geführtes Gespräch verhindern soll.
Vor oder nach der Scheidung verkaufen?
Die Frage hat weniger mit dem Familienrecht zu tun als mit dem Steuerrecht. Für die Bewertung im Zugewinnausgleich zählt der Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB) – wer später verkauft, verändert daran nichts mehr.
Entscheidend ist die Spekulationsfrist des § 23 EStG. Solange die Immobilie selbst bewohnt wird, bleibt ein Verkauf steuerfrei. Zieht ein Partner aus, endet für ihn die Selbstnutzung – und liegt die Anschaffung weniger als zehn Jahre zurück, kann sein Anteil am Gewinn steuerpflichtig werden. Der Bundesfinanzhof hat 2023 klargestellt, dass auch die Übertragung des eigenen Anteils an den Ex-Partner ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein kann.
Das ist der Punkt, an dem sich mit einer Verschiebung um wenige Monate viel Geld bewegen lässt – aber nur, wenn man vorher rechnet.
Was vorher geklärt sein sollte
- Wer steht im Grundbuch, und wer steht im Darlehensvertrag? Das sind zwei verschiedene Fragen mit zwei verschiedenen Antworten.
- Was verlangt die Bank für eine vorzeitige Ablösung – und was für eine Schuldhaftentlassung des ausziehenden Partners?
- Wann wurde die Immobilie angeschafft, und wer hat sie wie lange selbst bewohnt (§ 23 EStG)?
- Gibt es eine Nutzungsentschädigung nach § 1361b BGB für den, der ausgezogen ist?
- Ist die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen? Dann greift § 1365 BGB, und keiner kann allein verfügen.
- Welcher Verkehrswert wird dem Zugewinnausgleich zugrunde gelegt – und ist er begründet oder behauptet?
Warum ein neutraler Dritter hilft
In einer Trennung ist der Wert der Immobilie selten ein Sachthema. Wer bleiben will, hält sie für weniger wert. Wer ausgezahlt wird, für mehr. Beide haben Argumente, beide haben recht mit dem, was sie sehen – und keiner glaubt dem anderen.
Genau deshalb bewerten wir schriftlich und begründet, mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus derselben Straße, und geben die Einschätzung beiden Seiten gleichzeitig. Wir arbeiten für den Verkauf, nicht für einen der beiden. In vielen Fällen ist das die Unterlage, mit der die Anwälte anschließend weiterarbeiten – oder die dafür sorgt, dass es die Anwälte gar nicht erst braucht.
Wie wir in dieser Lage arbeiten
- Getrennte Gespräche, wenn gewünscht – mit identischen Informationen für beide Seiten.
- Stille Vermarktung über unsere Käuferdatenbank, ohne Inserat und ohne Schild am Haus.
- Besichtigungen zu Zeiten, zu denen sich niemand begegnen muss.
- Abstimmung mit beiden Anwälten, wenn welche eingeschaltet sind.
- Klare Regelung, wie der Erlös nach Ablösung des Darlehens verteilt wird – vor dem Notartermin, nicht danach.
- Auf Wunsch Kontakt zu Finanzierungspartnern, wenn einer übernehmen möchte.
Häufige Fragen zu Immobilie und Scheidung
Muss man bei einer Scheidung das Haus verkaufen?
Nein, ein Zwang zum Verkauf besteht nicht. Verkauft wird, weil sich meist keine andere Lösung finanzieren lässt: Ein Einkommen, das bisher eine gemeinsame Immobilie getragen hat, trägt nach der Trennung zwei Haushalte. Die Alternativen sind, dass einer den anderen auszahlt und das Darlehen allein übernimmt, oder dass die Immobilie zunächst gemeinsam gehalten und vermietet wird. Beides ist grundsätzlich möglich – die Übernahme setzt jedoch die Zustimmung der Bank voraus, die gemeinsame Vermietung eine tragfähige Abstimmung zwischen den Beteiligten. Einigen sich die Eheleute auf gar nichts, bleibt einem von beiden die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, die regelmäßig den geringsten Erlös bringt.
Haus verkaufen vor oder nach der Scheidung?
Meist spricht mehr für den Verkauf vor der Rechtskraft der Scheidung. Solange beide noch verheiratet sind, ist die Übertragung eines Miteigentumsanteils vom einen auf den anderen nach § 3 Nr. 4 GrEStG grunderwerbsteuerfrei; im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG, sodass beides steuerfrei bleiben kann – die Reihenfolge und die Formulierung in der Scheidungsfolgenvereinbarung entscheiden aber darüber, ob die Befreiung anwendbar ist. Steuerlich wichtiger ist die Spekulationsfrist des § 23 EStG: Zieht ein Partner aus, endet für ihn die Selbstnutzung, und ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann steuerpflichtig werden. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, dass auch die Übertragung des eigenen Anteils an den Ex-Partner ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein kann. Lassen Sie die steuerlichen Folgen vorab prüfen – nachträglich ist keine Gestaltung mehr möglich.
Kann ich mein halbes Haus verkaufen?
Rechtlich ja: Steht die Immobilie beiden je zur Hälfte, kann jeder über seinen Miteigentumsanteil nach § 747 BGB frei verfügen. Praktisch findet sich dafür kaum ein Käufer, denn wer einen halben Anteil erwirbt, sitzt anschließend mit einem fremden Menschen in einer Bruchteilsgemeinschaft und kann das Haus weder allein bewohnen noch allein verkaufen. Realistisch sind zwei Käufer: der andere Ehegatte, und spezialisierte Aufkäufer, die mit deutlichen Abschlägen rechnen. Hinzu kommt § 1365 BGB – macht die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen aus, ist die Verfügung ohne Zustimmung des Ehegatten unwirksam.
Wer zahlt weiter die Raten, wenn einer auszieht?
Gegenüber der Bank gilt der Darlehensvertrag, nicht das Grundbuch und nicht die Absprache untereinander. Haben beide unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner in voller Höhe weiter – auch der, der ausgezogen ist. Die Bank kann sich aussuchen, wen sie in Anspruch nimmt. Aus dieser Haftung kommt man nur mit einer Schuldhaftentlassung heraus, und die erteilt die Bank nur, wenn der verbleibende Partner das Darlehen allein tragen kann. Wer ausgezogen ist und weiterzahlt, hat im Innenverhältnis meist einen Ausgleichsanspruch, und wer im Haus bleibt, schuldet dem anderen unter Umständen eine Nutzungsentschädigung nach § 1361b BGB. Das gehört in eine Vereinbarung, bevor es zum Streit wird.
Welcher Wert zählt für den Zugewinnausgleich?
Für das Endvermögen ist der Stichtag die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie zu diesem Tag, abzüglich der noch valutierenden Darlehen. Genau deshalb wird über den Wert im Scheidungsverfahren so hart gestritten: Wer die Immobilie behält, rechnet niedrig, wer ausgezahlt wird, rechnet hoch. Eine begründete Werteinschätzung mit echten Vergleichspreisen ist die Grundlage, auf der sich das außergerichtlich klären lässt. Kommt es vor Gericht, wird ohnehin ein Sachverständigengutachten eingeholt – das kostet Geld und Monate.
Wie diskret läuft ein Verkauf bei einer Trennung ab?
So diskret, wie Sie es wollen. Wir vermarkten einen erheblichen Teil unserer Objekte ohnehin still über unsere Käuferdatenbank, ohne Inserat und ohne Schild am Haus. Bei Trennungen ist das häufig der Wunsch: Nachbarn, Kollegen und der Kindergarten müssen nicht am Exposé ablesen, was gerade in der Familie passiert. Besichtigungen legen wir so, dass sich die Eheleute nicht begegnen müssen, und wir kommunizieren auf Wunsch mit beiden Seiten getrennt und identisch.
Passend dazu
Ein erstes Gespräch ist unverbindlich und wird vertraulich behandelt. Häufig ist danach schon klarer, welche der vier Möglichkeiten in Ihrer Lage überhaupt in Frage kommt.