Mehrfamilienhaus verkaufen
Ein Zinshaus wird nicht besichtigt, es wird gerechnet
Käufer von Mehrfamilienhäusern bewerten nicht das Wohngefühl, sondern die Mietaufstellung, den Instandhaltungsstau und die in zehn Jahren ansteht. Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen sind seit Jahrzehnten einer unserer Schwerpunkte – in Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Ertragswert statt Quadratmeterpreis
Bei einem Einfamilienhaus entscheidet der Vergleich mit der Nachbarschaft. Bei einem Mehrfamilienhaus entscheidet der Ertrag. Grundlage ist die Jahresnettokaltmiete, bereinigt um die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über einen Vervielfältiger aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
Das hat eine Folge, die viele Eigentümer überrascht: Ein Haus, dessen Mieten seit fünfzehn Jahren nicht angepasst wurden, ist weniger wert als ein baugleiches Haus mit marktüblichen Mieten – obwohl es dieselbe Substanz hat. Umgekehrt liegt genau darin häufig die Verhandlungsmasse: Wo Mieterhöhungspotenzial nachweisbar ist, kauft ein Anleger die Perspektive mit.
Seit der Zinswende kommt ein zweiter Faktor hinzu. Käufer rechnen den energetischen Zustand und die anstehenden Maßnahmen ins Angebot ein, weil sie deren Kosten zu heutigen Handwerkerpreisen und heutigen Zinsen finanzieren müssen. Wer belegen kann, dass Dach, Heizung und Steigleitungen gemacht sind, verhandelt deutlich besser.
Was den Wert eines Zinshauses bestimmt
- Ist-Miete gegen Marktmiete: Wo steht das Haus, und was wäre rechtlich durchsetzbar?
- Mieterstruktur: Laufzeiten, Staffel- und Indexverträge, Fluktuation, Leerstand.
- Instandhaltungsstau: Dach, Fassade, Steigleitungen, Elektrik, Heizung, Fenster.
- Energetischer Zustand und was in den nächsten zehn Jahren gefordert sein wird.
- Grundstück: Reserven, Aufstockungs- oder Nachverdichtungspotenzial, Bebauungsplan.
- Rechtliches: Grundbuchlasten, Erbbaurecht, Wegerechte, Aufteilung in Wohnungseigentum.
Diskret verkaufen – und warum das hier besonders zählt
Käuferdatenbank zuerst
Kapitalanleger inserieren nicht, sie warten auf Angebote. Unsere Datenbank ist seit 1990 gewachsen; bei Zinshäusern führt der erste Anruf häufig schon zum Interessenten, der Objektgröße, Lage und Preisvorstellung sucht.
Rücksicht auf die Mieter
Eine öffentliche Vermarktung bedeutet, dass Ihre Mieter aus dem Portal erfahren, dass verkauft wird – mit allem, was das an Unruhe, Anfragen und Sorge auslöst. Off-Market erspart Ihnen und ihnen diese Phase.
Geprüfte Käufer
Bei Anlageobjekten scheitern Kaufverträge häufiger an der Finanzierung als bei Eigenheimen, weil Banken das Objekt selbst bewerten. Wir sehen den Finanzierungsnachweis, bevor ein Notartermin gemacht wird.
Die Objektmappe, ohne die keine Bank finanziert
- Aktuelle Mietaufstellung mit Vertragsbeginn, Kaltmiete, Fläche, Staffel- und Indexvereinbarungen
- Sämtliche Mietverträge samt Nachträgen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen der letzten zehn Jahre
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung
- Energieausweis, Versicherungspolicen, Wartungsverträge für Heizung und Aufzug
Diese Mappe stellen wir vor der Vermarktung zusammen und beschaffen, was fehlt. Ein Käufer, der Unterlagen einzeln aufwendig beschaffen muss, berücksichtigt den Aufwand in seinem Angebot.
Wenn geerbt wurde
Geerbte Zinshäuser sind ein eigener Fall. Steuerlich, weil bei der Spekulationsfrist die Anschaffung des Erblassers zählt und die Drei-Objekt-Grenze bei aufgeteiltem Eigentum schnell erreicht ist. Praktisch, weil in einer Erbengemeinschaft alle zustimmen müssen und der Bewertungsstreit meist vor dem Verkauf steht.
Und versicherungsseitig, weil nach dem Erbfall häufig niemand die Gebäudepolice anfasst – dabei ist unangezeigter Leerstand eine Gefahrerhöhung, die im Schadenfall die Leistung kosten kann.
Häufige Fragen zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Im Ertragswertverfahren. Maßgeblich ist nicht der Quadratmeterpreis, sondern was das Haus erwirtschaftet: die Jahresnettokaltmiete, bereinigt um nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über einen Vervielfältiger, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt. Zwei Häuser mit identischer Fläche können deshalb weit auseinanderliegen, wenn eines langjährig unter Marktmiete vermietet ist und das andere nicht. Zusätzlich rechnen Käufer den Instandhaltungsstau gegen – Dach, Steigleitungen, Elektrik, Heizung, Fenster – und seit der Zinswende auch die Frage, was energetisch in den nächsten zehn Jahren ansteht.
Wer kauft in Nürnberg Mehrfamilienhäuser?
Ein anderer Kreis als der für Eigenheime: private und semiprofessionelle Kapitalanleger aus der Region, Bestandshalter, Familienvermögen, gelegentlich Bauträger mit Aufteilungsabsicht. Diese Käufer inserieren nicht, sie warten auf Angebote – und sie entscheiden schnell, wenn die Zahlen stimmen. Deshalb bieten wir Zinshäuser zunächst über die Käuferdatenbank und das Netzwerk an. Eine öffentliche Vermarktung kommt nur dann in Frage, wenn sie dem Ziel dient; bei vermieteten Objekten hat sie den Nachteil, dass die Mieter aus dem Portal erfahren, dass verkauft wird.
Welche Unterlagen brauchen Käufer eines Zinshauses?
Deutlich mehr als beim Eigenheim, und wer sie nicht liefert, verliert Zeit und Preis. Nötig sind eine aktuelle Mietaufstellung mit Vertragsbeginn, Kaltmiete, Fläche und Staffel- oder Indexvereinbarungen, sämtliche Mietverträge, die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, eine Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen der vergangenen zehn Jahre, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Versicherungspolicen und Wartungsverträge für Heizung und Aufzug. Diese Mappe stellen wir vor der Vermarktung zusammen – Banken finanzieren erst, wenn sie vollständig ist.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an?
Zwei Punkte sind entscheidend. Erstens die Spekulationsfrist: Liegt zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Bei geerbten Objekten wird Ihnen dabei die Anschaffung des Erblassers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG) – hat der Vater 1998 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Zweitens der gewerbliche Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, kann in die Gewerblichkeit geraten, mit Gewerbesteuer und ohne Spekulationsfrist. Bei aufgeteilten Eigentumswohnungen zählt jede Wohnung als eigenes Objekt – ein Punkt, der bei Erbengemeinschaften regelmäßig übersehen wird. Beide Aspekte sollten vor dem Verkauf mit einem Steuerberater geprüft werden.
Verkaufen mit Mietern oder erst leer ziehen lassen?
In aller Regel verkaufen Sie vermietet. Ein Zinshaus ist ein Ertragsobjekt; Leerstand kostet Miete und senkt den Ertragswert, ohne dass ein Kapitalanleger dafür mehr zahlt – im Gegenteil, er rechnet die Wiedervermietung als Risiko ein. Etwas anderes gilt nur bei Aufteilungsabsicht: Wer einzelne Wohnungen an Selbstnutzer verkaufen will, erzielt für leere Wohnungen höhere Preise. Dabei ist allerdings das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB zu beachten, und Kündigungen wegen Eigenbedarfs durch den Erwerber unterliegen Sperrfristen. Ob sich der Weg rechnet, hängt vom Objekt ab – wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Passend dazu
Schicken Sie uns die Mietaufstellung – mehr brauchen wir für eine erste Einordnung nicht. Die vollständige Werteinschätzung folgt nach der Besichtigung, kostenfrei und unverbindlich.