Kapitalanlage Immobilien Nürnberg
Die Rendite im Exposé ist selten die Rendite
Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, kauft eine Rechnung über zwanzig Jahre. Wir rechnen sie mit Ihnen durch, bevor Sie unterschreiben – mit Kaufnebenkosten, Instandhaltung und kalkuliertem Mietausfall. Auch dann, wenn dabei herauskommt, dass das Objekt die erwarteten Anforderungen nicht erfüllt.
Brutto, netto – und was übrig bleibt
Die Zahl, die in Anzeigen steht, ist häufig die Bruttorendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert zwei Dinge, die beide Geld kosten. Erstens die Kaufnebenkosten – in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent Notar und Grundbuch, dazu die Courtage. Sie erhöhen Ihren Einsatz, ohne die Miete zu erhöhen. Zweitens die laufenden Kosten, die Sie nicht umlegen können: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis.
Zwischen der Zahl im Exposé und dem, was am Ende auf dem Konto bleibt, liegt regelmäßig mehr als ein Prozentpunkt. Bei den Zinsen, die seit 2022 wieder bezahlt werden müssen, entscheidet genau dieser Prozentpunkt darüber, ob sich ein Objekt selbst trägt oder ob Sie monatlich zusätzliches Kapital einsetzen müssen.
Deshalb rechnen wir vor dem Kauf und nicht danach – mit Ihren Konditionen, Ihrem Steuersatz und einem realistischen Ansatz für Instandhaltung.
Was in eine ehrliche Rechnung gehört
- Kaufnebenkosten: 3,5 % Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Courtage.
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Verwaltung und Instandhaltung.
- Instandhaltungsrücklage: Was die Gemeinschaft beschlossen hat, kaufen Sie mit.
- Mietausfallwagnis, auch in einem Markt mit wenig Leerstand.
- Zins- und Tilgungsplan über die gesamte Zinsbindung – und was danach passiert.
- Steuerliche Wirkung: Abschreibung, Werbungskosten, Kaufpreisaufteilung.
Wo in der Region was funktioniert
Nürnberg
Das breiteste Angebot der Region und die größte Spanne. In nachgefragten Vierteln zahlt man für Sicherheit, in Übergangslagen bekommt man Ertrag und trägt dafür ein höheres Mieterrisiko. Hier entscheidet die Straße, nicht der Stadtteil.
Erlangen
Der sicherste Vermietungsmarkt der Region – getragen von Universität, Klinikum und Siemens. Der Preis dafür ist eine niedrige Anfangsrendite. Wer Wert auf Vermietbarkeit über Ertrag stellt, ist hier richtig.
Fürth
Der Altbaubestand bietet Ertrag, verlangt aber eine ehrliche Einschätzung des Sanierungsstands. Objekte, bei denen Dach, Leitungen und Fenster gemacht sind, sind hier deutlich mehr wert als der Quadratmeterpreis vermuten lässt.
Schwabach und Nürnberger Land
Niedrigere Einstiegspreise, dafür eine dünnere Mieterschicht und längere Wiedervermietungszeiten. Funktioniert gut bei Objekten mit S-Bahn-Anschluss, schlechter abseits davon.
Anlagewohnung oder Zinshaus?
Die einzelne Wohnung ist einfacher zu finanzieren und leichter wieder zu verkaufen. Das Mehrfamilienhaus bringt mehr Ertrag, aber Sie tragen Dach und Heizung allein statt anteilig über eine Gemeinschaft.
Was wir nicht tun
Wir verkaufen keine Steuersparmodelle und keine Objekte aus bundesweiten Vertriebsstrukturen. Was wir vermitteln, steht in der Region, und wir können hingehen und es uns ansehen.
Häufige Fragen zur Kapitalanlage
Welche Rendite ist in Nürnberg realistisch?
Eine seriöse Zahl gibt es nur objektbezogen, weil die Spanne zwischen Innenstadtlagen und Randlagen groß ist – und weil das, was in Exposés als Rendite steht, meist die Bruttorendite ist: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, ohne Kaufnebenkosten und ohne die nicht umlagefähigen Kosten. Rechnen Sie stattdessen die Nettorendite: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklercourtage als Basis, davon die Miete abzüglich Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und kalkuliertem Mietausfall. Der Unterschied zwischen beiden Zahlen beträgt regelmäßig mehr als einen Prozentpunkt – und entscheidet darüber, ob sich ein Objekt trägt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Die Kaufnebenkosten sollten Sie in aller Regel aus eigenen Mitteln aufbringen: In Bayern sind das 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch und die Maklercourtage. Zusammen also grob sechs bis acht Prozent des Kaufpreises, die keine Bank mitfinanziert, weil sie keinen Gegenwert im Objekt schaffen. Darüber hinaus verlangen Banken bei Kapitalanlagen seit der Zinswende meist zusätzliches Eigenkapital oder Ersatzsicherheiten. Vollfinanzierungen gibt es noch, aber zu Konditionen, die den Ertrag auffressen.
Was kann ich bei einer vermieteten Wohnung steuerlich absetzen?
Bei Vermietung und Verpachtung sind die Werbungskosten abziehbar: Schuldzinsen, Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltung – und die Abschreibung auf das Gebäude, für Neubauten ab 2023 mit drei Prozent, für ältere Bestandsimmobilien regelmäßig mit zwei Prozent jährlich. Entscheidend und oft unterschätzt ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Eine im Kaufvertrag sauber begründete Aufteilung ist deshalb bares Geld – und sollte vor dem Notartermin stehen, nicht in der ersten Steuererklärung erfunden werden. Die konkrete Behandlung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Neubau oder Bestand als Kapitalanlage?
Neubau bringt höhere Abschreibung, geringeren Instandhaltungsbedarf in den ersten Jahren und bessere Vermietbarkeit an eine zahlungskräftige Mieterschaft – zu einem Kaufpreis, der die Anfangsrendite drückt. Bestand bringt mehr Ertrag pro eingesetztem Euro, dafür Sanierungsrisiko und heute vor allem energetisches Risiko. Für die meisten privaten Anleger in der Region ist gepflegter Bestand aus den achtziger und neunziger Jahren der vernünftigste Kompromiss: kein Sanierungsstau der Gründerzeit, kein Neubauaufschlag. Was zu Ihnen passt, hängt an Steuersatz, Eigenkapital und daran, wie viel Aufwand Sie tragen wollen.
Vermietete Wohnung kaufen – was ist zu beachten?
Sie treten nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein – Kauf bricht nicht Miete. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf: Höhe und Anpassungsfähigkeit der Miete, Kaution und ob sie tatsächlich vorhanden ist, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen, Modernisierungsvereinbarungen und ob in der Vergangenheit Mieterhöhungen formwirksam erklärt wurden. Bei aufgeteiltem Eigentum kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und der Stand der Instandhaltungsrücklage dazu – dort stehen die beschlossenen Sanierungen, die Sie mitkaufen. Wollen Sie später selbst einziehen, beachten Sie die Sperrfristen bei Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung.
Passend dazu
Sie haben ein Objekt im Auge? Schicken Sie uns das Exposé. Wir rechnen es durch und erläutern Ihnen sachlich, wie die Ergebnisse zu bewerten sind – kostenfrei, auch wenn Sie es nicht bei uns kaufen.