Gebäudeversicherung Mehrfamilienhaus
Ein Mehrfamilienhaus ist kein großes Einfamilienhaus
Bei Zinshäusern entscheidet nicht der Beitrag, sondern was im Schadenfall tatsächlich gezahlt wird – und ob der Mietausfall lang genug mitversichert ist, um eine Kernsanierung zu überstehen. Wir schreiben Mehrfamilienhäuser als unabhängiger Makler im Markt aus, seit 1990 aus Nürnberg.
Warum wir dieses Thema besser kennen als die meisten Makler
Roggenhofer Consult ist beides: Immobilienmakler und unabhängiger Versicherungsmakler. Wir bewerten, vermitteln und verwalten Mehrfamilienhäuser in Nürnberg, Fürth und Erlangen – und wir versichern sie. Deshalb kennen wir nicht nur die Bedingungswerke, sondern auch die Häuser: welche Bauart in welchem Viertel steht, wo die Leitungen aus den Sechzigern liegen, was ein Wasserschaden im dritten Obergeschoss eines Altbaus wirklich auslöst.
Das ist der Unterschied, der sich in der Police niederschlägt. Ein Vermittler, der ein Formular ausfüllt, trägt die Wohnfläche ein. Wer den Bestand kennt, fragt nach dem Alter der Steigleitungen, nach dem Gewerbemieter im Erdgeschoss und danach, wie lange dieses Haus im Ernstfall unbewohnbar wäre.
Die fünf Punkte, an denen Altverträge scheitern
- Wert 1914 veraltet: Dachausbau oder Anbau nie gemeldet – im Schaden droht die Kürzung wegen Unterversicherung.
- Mietausfall zu kurz: zwölf Monate reichen bei einem Brand mit Kernsanierung in aller Regel nicht.
- Keine Elementardeckung: Starkregen trifft heute auch Grundstücke, die nie an einem Gewässer lagen.
- Grobe Fahrlässigkeit nicht eingeschlossen: eine Kürzungsklausel, die im Ernstfall den halben Schaden kostet.
- Ableitungsrohre auf dem Grundstück ausgeschlossen – bei Altbauten der teuerste blinde Fleck.
Was die Gebäudeversicherung kostet – und woran das liegt
Ein Preis pro Quadratmeter ist bei Mehrfamilienhäusern eine Scheingenauigkeit. Der Beitrag entsteht aus dem Wert 1914 des Gebäudes, hochgerechnet mit dem gleitenden Neuwertfaktor des laufenden Jahres, und wird anschließend über eine Reihe von Faktoren bepreist, die von Haus zu Haus verschieden sind.
Was den Beitrag treibt
- Wert 1914 und Neuwertfaktor
- Bauart- und Nutzungsklasse
- Alter von Dach, Leitungen und Heizung
- Gewerbeanteil im Objekt
- ZÜRS-Zone des Grundstücks
- Schadenverlauf der letzten Jahre
Was ihn senkt
- Selbstbehalt, bewusst gewählt statt weggelassen
- Sanierte Steigleitungen, dokumentiert
- Portfolio statt Einzelvertrag – mehrere Objekte in einem Konzept
- Jährliche Zahlweise
- Sauber aufbereitete Ausschreibung statt Onlineformular
Warum alles teurer wurde
Der Anpassungsfaktor hängt am Baupreisindex, und die Baupreise sind seit 2021 stark gestiegen. Dazu kommen mehr Elementarschäden und ein Rückzug einzelner Versicherer aus dem Mehrfamilienhausgeschäft. Wer seinen Vertrag fünf Jahre nicht angefasst hat, zahlt heute oft mehr für weniger.
So läuft die Ausschreibung ab
Bestandsaufnahme
Wir sehen uns die bestehende Police an, prüfen den hinterlegten Wert 1914 gegen das tatsächliche Gebäude und suchen nach dem, was in den Jahren dazugekommen ist: Dachausbau, Anbau, Photovoltaik, neue Heizung. Nicht gemeldete Veränderungen sind die häufigste Ursache für Kürzungen im Schadenfall.
Risiko statt Standardformular
Baujahr, Bauart, Leitungsalter, Zahl der Einheiten, Gewerbeanteil im Erdgeschoss, Tiefgarage, ZÜRS-Zone des Grundstücks, Schadenverlauf der letzten fünf Jahre. Aus diesen Punkten entsteht das Bild, mit dem sich ein Objekt überhaupt vernünftig platzieren lässt.
Ausschreibung im Markt
Wir schreiben bei den Versicherern aus, die Mehrfamilienhäuser derzeit noch zeichnen – ein Kreis, der in den vergangenen Jahren spürbar kleiner geworden ist. Über die VEMA kommen Deckungskonzepte hinzu, die über den Marktstandard hinausgehen.
Vergleich nach Bedingungen, nicht nach Beitrag
Sie bekommen die Angebote nebeneinandergelegt: Selbstbehalt, Entschädigungsgrenzen, Mietausfalldauer, Elementar, grobe Fahrlässigkeit, Ableitungsrohre. Der billigste Beitrag ist regelmäßig nicht das beste Angebot – und wir sagen Ihnen, woran das im konkreten Fall liegt.
Betreuung und Schadenfall
Im Schaden verhandeln wir mit dem Versicherer, nicht Sie. Das ist der eigentliche Unterschied zwischen einem Vertrag im Ordner und einer Betreuung – und der Punkt, an dem sich zeigt, ob die Bedingungen taugen.
Für Eigentümer und für Hausverwaltungen
Verwaltungen betreuen selten ein Haus, sondern zwanzig – und jedes mit eigenem Versicherer, eigenem Ablauf und eigenem Schadenverlauf. Wir bündeln solche Bestände in ein Konzept mit einheitlichen Bedingungen, einem Ansprechpartner und einer gemeinsamen Hauptfälligkeit. Das spart nicht nur Beitrag, sondern vor allem die Zeit, die sonst mit dem Nachhalten von Schadenmeldungen bei sechs verschiedenen Gesellschaften verloren geht.
Für WEG-Verwaltungen kommt hinzu, dass die Umlage über das Hausgeld sauber nach Miteigentumsanteilen abbildbar bleiben muss – wir liefern die Aufteilung so, dass sie in die Abrechnung übernommen werden kann.
Umlage auf die Mieter
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV Betriebskosten. Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht dürfen Sie also auf Ihre Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart – im Zweifel nach Wohnfläche (§ 556a BGB).
Nicht umlagefähig sind Ihre Verwaltungskosten und eine reine Mietausfallversicherung gegen Zahlungsausfall des Mieters. Der Mietausfall infolge eines versicherten Sachschadens ist dagegen Bestandteil der Gebäudeversicherung und teilt deren Schicksal.
Häufige Fragen zur Gebäudeversicherung
Was kostet eine Gebäudeversicherung für ein Mehrfamilienhaus?
Eine Zahl pro Quadratmeter gibt es seriös nicht – der Beitrag entsteht aus dem Wert 1914 des Gebäudes, multipliziert mit dem gleitenden Neuwertfaktor des laufenden Jahres, und wird dann über Bauartklasse, Nutzung, Schadenverlauf, Selbstbehalt und die ZÜRS-Hochwasserzone des Grundstücks bepreist. Zwei baugleiche Häuser in Nürnberg und in Fürth können deshalb unterschiedlich teuer sein. Was sich pauschal sagen lässt: Die Beiträge sind seit 2021 deutlich gestiegen, weil der Anpassungsfaktor an den Baupreisindex gekoppelt ist und die Baupreise stark angezogen haben. Wer seinen Vertrag seit fünf Jahren nicht geprüft hat, zahlt heute mit hoher Wahrscheinlichkeit für eine Deckung, die nicht mehr zu seinem Haus passt.
Wie lässt sich die Gebäudeversicherung für ein Mehrfamilienhaus berechnen?
Grundlage ist häufig der Wert 1914: Man ermittelt, was das Gebäude im Jahr 1914 in Mark gekostet hätte, und rechnet diesen Wert mit dem jährlich veröffentlichten gleitenden Neuwertfaktor auf heutige Preise hoch. Der Vorteil dieses Verfahrens ist der Unterversicherungsverzicht – der Versicherer bestätigt, im Schadenfall nicht mit dem Einwand zu kürzen, das Haus sei zu niedrig versichert. Voraussetzung ist, dass der Wert 1914 korrekt ermittelt wurde und wesentliche Anbauten oder Modernisierungen gemeldet sind. Genau hier liegt der häufigste Fehler in Altverträgen: Das Dachgeschoss wurde ausgebaut, dem Versicherer aber nie mitgeteilt.
Ist die Gebäudeversicherung auf die Mieter umlagefähig?
Ja. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung – dazu zählen die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV Betriebskosten und damit umlagefähig, sofern der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart. Umgelegt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, im Zweifel nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Nicht umlagefähig sind dagegen Ihre eigenen Verwaltungskosten und eine reine Mietausfallversicherung gegen Zahlungsausfall des Mieters.
Welche Bausteine braucht ein Mehrfamilienhaus wirklich?
Der Kern sind Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Bei Mehrfamilienhäusern kommen drei Punkte dazu, die in einfachen Verträgen fehlen und teuer werden: Elementarschäden, weil Starkregen inzwischen auch abseits von Gewässern auftritt; grobe Fahrlässigkeit, damit die vergessene Kerze oder der offene Wasserhahn nicht zur Leistungskürzung führt; und Mietausfall infolge eines versicherten Sachschadens, meist für 18 bis 24 Monate. Bei größeren Objekten prüfen wir außerdem Ableitungsrohre auf dem Grundstück, Photovoltaik auf dem Dach, Aufzug, Tiefgarage und Glas – das sind die Positionen, an denen Standardpolicen und Wirklichkeit auseinandergehen.
Wie funktioniert der Vergleich – und was bringt er?
Wir schreiben Ihr Objekt bei den Versicherern aus, die Mehrfamilienhäuser überhaupt noch zeichnen, und legen die Angebote nicht nur nach Beitrag, sondern nach Bedingungswerk nebeneinander: Selbstbehalt, Entschädigungsgrenzen, Mietausfalldauer, Elementardeckung, grobe Fahrlässigkeit, Ableitungsrohre. Als Partner der VEMA Versicherungsmakler Genossenschaft haben wir dabei Zugriff auf Deckungskonzepte, die über den Marktstandard hinausgehen. Der Vergleich ist für Sie kostenfrei; verdient wird über die Courtage des Versicherers, wenn ein Vertrag zustande kommt.
Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
Bei der Gebäudeversicherung geht der Vertrag nach § 95 VVG kraft Gesetzes auf den Erwerber über – er läuft also weiter, ob man will oder nicht. Der Käufer kann ihn nach § 96 VVG innerhalb eines Monats kündigen, gerechnet ab Eintragung im Grundbuch beziehungsweise ab Kenntnis von der Versicherung; der Verkäufer haftet für den Beitrag der laufenden Periode noch mit. Bei der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht kommt es dagegen auf den Vertrag an – sie ist keine Sachversicherung und endet häufig mit dem Eigentumsübergang. Prüfen Sie beides vor der Übergabe, nicht danach: Die Lücke fällt sonst erst auf, wenn etwas passiert ist.
Wie wird die Gebäudeversicherung in einer Eigentümergemeinschaft aufgeteilt?
Bei einer WEG versichert die Gemeinschaft das gesamte Gebäude über einen Vertrag, den die Verwaltung abschließt; der Beitrag läuft über das Hausgeld und wird nach Miteigentumsanteilen umgelegt, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Vermietende Eigentümer können ihren Anteil wiederum nach § 2 Nr. 13 BetrKV auf ihre Mieter umlegen. Was die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft nicht abdeckt, ist das Sondereigentum in seiner individuellen Ausstattung – dafür braucht es je nach Konstellation eine eigene Lösung.
Passend dazu
Schicken Sie uns Ihre bestehende Police. Wir sagen Ihnen innerhalb weniger Tage, wo die Lücken sind und was der Markt für Ihr Objekt derzeit zulässt – kostenfrei und ohne Verpflichtung.