Ratgeber · Immobilien
Immobilie verkaufen ohne Makler – Checkliste und Erfahrungen
Was Privatverkäufer wirklich erwartet, wann es sich lohnt und die Checkliste mit allem, was vor dem ersten Inserat vorliegen muss.
Die Rechnung, die meistens aufgemacht wird
Der Gedanke ist naheliegend: Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro geht es beim üblichen bayerischen Satz um einen fünfstelligen Betrag Provision, den man sich sparen könnte. Seit der Reform der §§ 656a ff. BGB trägt der Verkäufer beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher ohnehin die Hälfte davon selbst – vorher ließ sich die Provision in vielen Fällen dem Käufer aufbürden.
Was in dieser Rechnung fehlt, ist die andere Seite: ob Sie allein denselben Preis erzielen. Der Unterschied zwischen einem professionell geführten und einem privaten Verkauf zeigt sich selten am Anfang, sondern nach acht Wochen – wenn die erste die erste Aufmerksamkeit abgeklungen ist, das Inserat in den Portalen nach hinten zurückfällt und der erste Interessent mit einem Gebot deutlich unter Preis wiederkommt, weil er sieht, dass sich sonst nichts tut.
Die sachliche Antwort lautet: Die Eignung hängt von Ihrer Situation ab. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, worauf – und wenn Ihr Fall einer ist, in dem Sie uns nicht brauchen, sagen wir das auch.
Wann ein Privatverkauf sinnvoll sein kann
- Der Käufer steht fest – Nachbar, Familie, langjähriger Mieter. Dann brauchen Sie einen Notar und einen fairen Preis, sonst nichts.
- Sie haben beruflich mit Immobilien zu tun und kennen Unterlagen, Vertragswerk und Verhandlungsführung.
- Das Objekt ist so gefragt, dass es sich praktisch von selbst verkauft – und Sie haben die Zeit, dreißig Anfragen zu sortieren.
- Sie verkaufen im Familienkreis und wollen lediglich den Wert belegt haben, damit der Preis unter Geschwistern unstrittig ist.
Typische Herausforderungen beim Privatverkauf
- Erbengemeinschaft oder Scheidung – wo mehrere Parteien mitreden, braucht es einen neutralen Dritten.
- Vermietete Objekte, bei denen Käufer die Mietaufstellung und die Rechtslage prüfen.
- Sanierungsbedürftige Objekte, deren Preis von einer belastbaren Einschätzung des Sanierungsstaus abhängt.
- Verkauf unter Zeitdruck – der Markt merkt es, und er nutzt es.
Checkliste: Immobilie ohne Makler verkaufen
Wenn Sie es selbst machen, machen Sie es richtig. Diese Punkte sollten erledigt sein, bevor die erste Anzeige online geht.
Vor dem Inserat
- Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern und Lasten in Abteilung II und III prüfen.
- Flurkarte, Baupläne, Baubeschreibung und Wohnflächenberechnung beschaffen – Bauakteneinsicht dauert.
- Energieausweis besorgen; die Kennwerte müssen bereits im Inserat stehen.
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Stand der Rücklage.
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Kautionsnachweis.
- Wert ermitteln – anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise, nicht anhand von Angebotspreisen.
- Vorfälligkeitsentschädigung bei der eigenen Bank erfragen, falls noch ein Darlehen läuft.
Während der Vermarktung
- Bei Tageslicht und aufgeräumt fotografieren; Grundriss beilegen.
- Anfragen strukturiert beantworten und Interessenten vorqualifizieren, bevor Termine vergeben werden.
- Einzelbesichtigungen führen und protokollieren, wer was gesehen und gefragt hat.
- Vor der Preisverhandlung einen Finanzierungsnachweis verlangen – nicht danach.
- Bekannte Mängel schriftlich offenlegen. Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht vor Arglist.
- Kaufvertragsentwurf vom Notar in Ruhe prüfen; die zweiwöchige Frist vor Beurkundung ist bei Verbrauchern einzuhalten.
- Zur Übergabe Zählerstände ablesen und ein Protokoll unterschreiben lassen.
Häufige Fragen
Lohnt es sich, eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen?
In zwei Fällen ja. Wenn der Käufer schon feststeht – der Nachbar, das eigene Kind, der langjährige Mieter –, brauchen Sie keinen Vermarkter, sondern einen Notar und eine Werteinschätzung, damit der Preis unter Bekannten für beide Seiten stimmt. Und wenn Sie beruflich mit Immobilien zu tun haben, Zeit mitbringen und die Unterlagen kennen. In allen anderen Fällen ist die Rechnung offener als sie aussieht: Die gesparte Provision steht der Frage gegenüber, ob Sie allein denselben Preis erzielt hätten. Bei einem Verkauf, der drei Monate zu lange läuft und am Ende zehn Prozent unter dem Startpreis abgeschlossen wird, ist der Provisionsvorteil aufgezehrt.
Was berichten Privatverkäufer aus der Praxis?
Die Rückmeldungen ähneln sich, unabhängig vom Objekt. Der Anfang ist leicht: Inserat schalten, Anfragen kommen. Dann kommt die Menge – dreißig bis fünfzig Zuschriften in der ersten Woche, von denen ein großer Teil aus Maklern, Neugierigen und Interessenten ohne Finanzierung besteht. Der zweite Punkt sind die Besichtigungen an Abenden und Samstagen, oft mehrfach mit denselben Leuten. Der dritte ist die Verhandlung, die für Privatverkäufer emotional ist und für den Gegenüber nicht. Und der vierte, der am häufigsten unterschätzt wird: die Unterlagen. Grundbuch, Flurkarte, Teilungserklärung, Energieausweis, Wohnflächenberechnung – jede Behörde hat ihre eigene Bearbeitungszeit.
Welche Unterlagen brauche ich für den Privatverkauf?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie ein gültiger Energieausweis, dessen Kennwerte schon im Inserat stehen müssen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und der Stand der Instandhaltungsrücklage hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge und die Nebenkostenabrechnungen. Rechnen Sie für die Beschaffung mehrere Wochen: Grundbuchamt und Bauamt arbeiten nicht nach Ihrem Zeitplan, und die Einsicht in Bauakten ist nicht überall formlos möglich.
Welche Haftungsrisiken hat ein Privatverkäufer?
Die Sachmängelhaftung lässt sich im Kaufvertrag wirksam ausschließen – nicht aber die Haftung für arglistiges Verschweigen. Wer einen bekannten Mangel nicht offenlegt, etwa Feuchtigkeit im Keller, einen Schwammbefall oder eine bekannte Baulast, haftet trotz Ausschlussklausel. Ebenso riskant sind falsche Angaben zur Wohnfläche und Zusicherungen im Gespräch, die später als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet werden. Ein weiterer Punkt ist der Energieausweis: Fehlende oder unvollständige Pflichtangaben im Inserat sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld geahndet werden.
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