Welche Versicherungen darf ich auf die Mieter umlegen?

Ja, aber nicht alle. Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung – namentlich die Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart; ohne diese Vereinbarung sind sämtliche Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Nicht umlagefähig ist alles, was allein Ihrem wirtschaftlichen Interesse dient: Rechtsschutz, Verwaltungskosten und eine reine Mietausfallversicherung gegen Zahlungsausfall.

Ja, sie zählt zur Haftpflichtversicherung für das Gebäude im Sinne des § 2 Nr. 13 BetrKV und darf damit als Betriebskosten umgelegt werden – wieder unter der Voraussetzung einer wirksamen Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Versicherungsnehmer bleiben Sie als Eigentümer; der Mieter erwirbt durch die Zahlung keine Rechte aus dem Vertrag und kann im Schadenfall nicht selbst beim Versicherer anmelden.

Ja. Die Wohngebäudeversicherung ist der Hauptanwendungsfall des § 2 Nr. 13 BetrKV. Umgelegt wird nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel; fehlt eine Vereinbarung, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB der Anteil der Wohnfläche. Ein Punkt wird dabei häufig übersehen: Enthält Ihre Gebäudepolice einen Baustein für Mietausfall infolge eines versicherten Sachschadens, ist dieser Teil Bestandteil der Gebäudeversicherung und teilt deren Schicksal – er ist also mit umlagefähig. Eine eigenständige Mietausfallversicherung gegen säumige Mieter ist es nicht.

Eine eigenständige Mietausfallversicherung, die den Zahlungsausfall des Mieters absichert, ist nicht umlagefähig. Sie taucht im abschließenden Katalog des § 2 BetrKV nicht auf und dient ausschließlich Ihrem eigenen wirtschaftlichen Interesse – der Mieter soll nicht sein eigenes Ausfallrisiko bezahlen. Anders der Mietausfall als Baustein der Gebäudeversicherung: Er greift nur nach einem versicherten Sachschaden, gehört systematisch zur Gebäudeversicherung und ist deshalb Teil der umlagefähigen Position.

Nach dem im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel, im Zweifel nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Steht das Haus in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, läuft der Versicherungsbeitrag zunächst über das Hausgeld und wird dort nach Miteigentumsanteilen verteilt; vermietende Eigentümer legen ihren so ermittelten Anteil anschließend auf ihre Mieter um. Bei gemischt genutzten Häusern mit Gewerbeanteil ist ein Vorwegabzug geboten, wenn die gewerbliche Nutzung zu erheblich höheren Kosten führt – sonst zahlen die Wohnungsmieter das Risiko des Ladenlokals mit.

Der Vertrag läuft auf den Eigentümer, weil ihn die Verkehrssicherungspflicht trifft. Wirtschaftlich trägt die Kosten am Ende meist der Mieter, weil sie nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig sind. Beides gehört zusammen gedacht: Der Mieter zahlt anteilig mit, hat aber keinen Anspruch aus der Police – auch dann nicht, wenn er selbst der Geschädigte ist. Stürzt er auf dem ungeräumten Gehweg, macht er seinen Anspruch gegen Sie geltend, und Ihre Haftpflicht reguliert ihn.

Schließen Sie eine bislang nicht vorhandene Sach- oder Haftpflichtversicherung ab, ist sie im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots des § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich umlagefähig – Sie sind nicht auf den Bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses festgelegt. Die Grenze liegt dort, wo eine unnötig teure oder für den Mieter nutzlose Deckung abgeschlossen wird. Haben Sie mit dem Mieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart, brauchen Sie für die Erhöhung zusätzlich die Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB; bei Vorauszahlungen genügt die nächste Abrechnung. Denken Sie an die Frist: Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Betriebskosten spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen, danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen.