Ratgeber · Versicherungen
Mietausfallversicherung: wann sie zahlt und ob sie sinnvoll ist
Zwei ganz verschiedene Deckungen unter einem Namen – welche in jeder Gebäudepolice steckt und welche Sie fast nie brauchen.
Ein Wort, zwei völlig verschiedene Produkte
Wer nach einer Mietausfallversicherung sucht, meint häufig eines von zwei Dingen – und bekommt regelmäßig das andere angeboten. Der Unterschied ist grundlegend: Die eine Deckung setzt einen Sachschaden voraus, die andere einen zahlungsunfähigen Mieter.
Baustein der Gebäudeversicherung
Greift, wenn Brand, Leitungswasser oder Sturm die Wohnung unbewohnbar machen und der Mieter deshalb mindert oder gar nicht mehr zahlt. Ersetzt wird die entgangene Kaltmiete, üblicherweise 18 bis 24 Monate. Steht in fast jeder Gebäudepolice – häufig allerdings mit zu kurzer Dauer.
- Kein Zusatzbeitrag von Bedeutung
- Umlagefähig als Teil der Gebäudeversicherung
- Entscheidend ist die Leistungsdauer, nicht der Preis
Eigenständige Deckung gegen Zahlungsausfall
Zielt auf säumige Mieter und Mietnomaden. Wird nur von wenigen Anbietern gezeichnet, verlangt in der Regel eine Bonitätsprüfung vor Mietbeginn, leistet erst nach einer Karenzzeit und ist als Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete kalkuliert.
- Deutlich teurer, mit Obliegenheiten
- Nicht umlagefähig – dient allein Ihrem Interesse
- Für ein bis drei Wohnungen selten wirtschaftlich
Was stattdessen hilft
Gegen den Zahlungsausfall eines Mieters ist die wirksamste Absicherung keine Police, sondern der Vorlauf. Wer vor Vertragsschluss Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft einholt, senkt das Risiko stärker als jede Deckung – und zahlt dafür nichts.
- Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss, nicht danach
- Kaution in gesetzlich zulässiger Höhe von drei Nettokaltmieten, tatsächlich vereinnahmt und getrennt angelegt
- Ein Vermieter-Rechtsschutz, der das Räumungsverfahren trägt – der Kostenblock, der bei einem Ausfall tatsächlich weh tut
- Zügiges Handeln bei Zahlungsverzug: Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen bestimmten Rückstand voraus, und je länger man wartet, desto teurer wird es
- Ein Mietausfallbaustein in der Gebäudepolice mit 24 statt 12 Monaten Leistungsdauer
Häufige Fragen
Wann zahlt eine Mietausfallversicherung?
Welche der beiden Deckungen gemeint ist, hängt vom jeweiligen Versicherungsbedarf ab. Der Mietausfall als Baustein der Gebäudeversicherung leistet, wenn ein versicherter Sachschaden – Brand, Leitungswasser, Sturm, je nach Vertrag auch Elementarereignisse – die Wohnung unbewohnbar macht und der Mieter deshalb die Miete mindert oder gar nicht mehr zahlt. Ersetzt wird die entgangene Kaltmiete, üblicherweise für 18 bis 24 Monate ab dem Schadeneintritt. Die eigenständige Mietausfallversicherung gegen Zahlungsausfall leistet dagegen, wenn ein solventer Mieter zahlungsunfähig wird – regelmäßig erst nach einer Karenzzeit von zwei bis drei Monatsmieten, nur bis zu einer vereinbarten Höchstzahl von Monaten und nur, wenn der Mieter vor Vertragsbeginn die geforderte Bonitätsprüfung bestanden hat.
Ist eine Mietausfallversicherung sinnvoll?
Als Baustein der Gebäudeversicherung uneingeschränkt – und mit möglichst langer Leistungsdauer. Wenn ein Mehrfamilienhaus nach einem Brand achtzehn Monate lang saniert wird, laufen Zins und Tilgung weiter, während keine Miete kommt; das ist das Szenario, das Eigentümer tatsächlich in Existenznot bringt. Zwölf Monate reichen bei einer Kernsanierung selten. Als eigenständige Versicherung gegen säumige Mieter lohnt sie sich dagegen nur in Sonderfällen: möblierter Wohnraum mit hoher Fluktuation, Objekte, die aus der Ferne verwaltet werden, oder Portfolios, in denen ein einzelner Ausfall nicht auffällt, aber statistisch sicher eintritt. Für den privaten Vermieter mit ein bis drei Wohnungen raten wir meist ab.
Was kostet eine Mietausfallversicherung?
Der Baustein in der Gebäudeversicherung kostet praktisch nichts Zusätzliches – er ist in marktüblichen Konzepten enthalten, und der Hebel liegt nicht im Beitrag, sondern in der Dauer und in der Frage, ob auch Mietminderung und nicht nur vollständiger Ausfall ersetzt wird. Eine eigenständige Deckung gegen Zahlungsausfall wird als Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete kalkuliert und liegt deutlich höher; hinzu kommen Obliegenheiten, deren Verletzung die Leistung kostet. Rechnen Sie den Beitrag gegen das, was ein realistischer Ausfall Sie kosten würde – bei einer Wohnung ist die Rechnung meist eindeutig, bei zwanzig sieht sie anders aus.
Wer bietet eine Mietausfallversicherung an?
Den Mietausfall als Baustein bietet praktisch jeder Wohngebäudeversicherer an; er ist in den meisten Verträgen bereits enthalten, häufig jedoch mit zu kurzer Leistungsdauer. Eigenständige Deckungen gegen Zahlungsausfall zeichnen dagegen nur wenige Spezialanbieter, teils über Vermittlerpools und Rahmenkonzepte, teils nur für gewerbliche Vermieter ab einer Mindestzahl von Einheiten. Ein Vergleich über Onlineportale führt hier selten weiter. Wir schreiben solche Risiken über unser Maklernetzwerk und als Partner der VEMA aus und teilen Ihnen mit, wenn für Ihre Konstellation kein geeigneter Versicherungsschutz verfügbar ist.
Ist die Mietausfallversicherung umlagefähig?
Der Baustein in der Gebäudeversicherung ist umlagefähig, weil er systematisch zur Gebäudeversicherung nach § 2 Nr. 13 BetrKV gehört und deren Schicksal teilt. Eine eigenständige Mietausfallversicherung gegen Zahlungsausfall ist nicht umlagefähig: Sie ist im abschließenden Katalog des § 2 BetrKV nicht aufgeführt und dient allein Ihrem wirtschaftlichen Interesse. Der Mieter soll nicht das Risiko mitfinanzieren, dass ein anderer Mieter nicht zahlt.
Passend dazu
Schicken Sie uns Ihre Gebäudepolice. Wir sagen Ihnen, ob der Mietausfall darin lang genug läuft – das ist die Frage, auf die es bei diesem Thema tatsächlich ankommt.